被放大的房价降价预期(1)

杭州马年房价第一降已经过去一个月，降价潮并没有如期而至，楼市似乎无动于衷。没降的永远在骚动，已降的都有恃无恐，购房者要做的，恐怕就是静静地，等风来。

杭州城北北海公园大幅降价，天鸿·香榭里[最新消息 价格 户型 点评]立马跟进。一时风声鹤唳，全国蔓延，持续发酵，引发公众猜疑：降价窗口开启了？

事实如何呢？

在城北降价喧闹之后，杭州其他板块并没有预想的那样快速跟进。目前看到优惠的，也只有这两个楼盘。其他要么是少量楼盘以特价房促销，要么就是电商打出存多少抵多少的优惠幌子。

这是暴风雨前的沉寂，还是隐约不安之后复归的平静？

为此，笔者逐个探访杭州几大“降价压力”彰显的板块，试图还原一个真实的楼市现状。

大城北：

“降价”项目成交多少

大城北是此次降价风暴的中心，降价个盘差异究竟有多大？降价以来实际成交数据又是多少？

透明售房网数据显示，北海公园自2月中旬降价以来，一月内成交157套，15680元/平方米的均价，相对此前价格，明显回落。天鸿·香榭里跟进优惠之后，也有93套的成交，成交均价为14906元/平方米。而周边项目也有不少成交跟进，其中万家名城成交155套，成交均价每平方米12934 元，夺人眼球。

有必要关注该板块的几种非典型促销：尾房型——处于正桥西的德信·臻园[最新消息 价格 户型 点评]，一直是板块内价格高企不下的代表之一，剩下的精装修大户型都在160平方米以上，外加楼盘已交付，因此不会出现大批量、大幅度的降价；暗降型——富越·香郡[最新消息 价格 户型 点评]，去年人居展至今不断推出特价房，今年四五月，其香郡5号楼预计继续加推特价房。

而这些非典型促销，都是楼市的常规动作。

城东新城：

压力当前坚持说不

桥西打响“价格战”后，媒体纷纷预测下一站可能是城东新城。开发商们被搞得神经紧张，纷纷辟谣，某盘正好因为推出少量特价房，被推上风口浪尖。确实，去年下半年以来杭城炒得最火、供应量最大、产品同质化也最严重的城东板块，随之降价的可能性确实很大。

城东新城、大桥西是目前拥有差价超过1万的楼盘最多的两个板块。目前城东板块差价(地价与售价之差)与桥西德信晓宸、方正御星、北宸之光等旗鼓相当的项目有三四个，其差价每平方米1万多。

然而，在开发商看来，城东新城这个“黑锅”背得有一点冤。据了解，该板块各大楼盘基本没有降价的征兆。开发商给出的理由是：这些地块楼面价动辄上万，在售价格“贴地飞行”，再打价格战，他们实在玩不起，也没必要玩。

在售楼盘降价的可能性不高，那么新盘会不会低开呢？2月22日，普升正式对外认筹，认筹客户可享受存2万减5万的优惠，起价均价至今未对外发布。或许该公司对产品定价颇为纠结。据悉，普升对于自己的品牌以及产品的认可度非常高，尤其是75平方米户型在板块中稀缺，参观过其样板房的人都会留下深刻的印象。因此笔者猜测起价太低的可能性不大。