奉化塌楼：谁为楼盘“质量报复期”买单？-2

这些80、90年代的房子在产权上分好几类，属于政府的公房很简单，产权在政府，一般也由其来对质量问题买单。还有的房子可以列入政府主导的“旧城改造”项目。可是，更多的房子是当初人们从单位分的房改房，还可能早已几经易手，现在住的人和该单位没有任何的关系。
看上去业主为维修、改造买单很正常，也是相关规定强调的。可是，这些建筑存在着先天不足，如果完全让业主买单，业主一觉得不公平，二也缺乏动力，三来一幢楼住着许多户人家，往往“众口难调”，很难达成一致。
那么，建筑商来买单呢？难度也很大。因为很多楼房当初在购房合同上就不完备，没有分清责任，也没规定保修期。更有甚者，经过了这么多年，一些建筑商早就转制或者是关门了。对于单位自盖房，单位早就把房子分给职工，一般也认为自己没有责任。
难道政府买单？政府也认为这些房屋是有业主的，产权不归自己。而且政府买单包办也对纳税人不公平。
看上去，这个问题非常纠结。北京市算是做得比较完善的了。在2010年的时候出台了相关政策，《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》。根据该办法，房屋过了保修期，房屋建筑的所有人是安全责任人，应当定期委托房屋鉴定机构进行安全评估。安全评估是强制的，修葺费用是业主负责，但是给弱势群体补贴。看上去这个办法既明确了责任又照顾了弱势。不过，还是被指出对房屋所有人可能不太公平，比如《新京报》的社论就说，“住危房的一般不是高收入者，修缮危房的费用也不是小数目。‘危房修缮由房主出钱’的政策，直接影响的多是处于社会中低端的老百姓。因此，在危房修缮责任和费用的分担问题上，政府有关部门还需要慎之又慎、细上加细，时刻警惕因政策造成普通公众利益受损。”旧楼问题的确是个重大的公共安全问题，不止影响到住户，甚至也影响到社会行人，所以必须考虑公益因素。…[详细]
不妨学习一下香港、韩国的经验

老龄房屋的检测和修复也是香港社会面临的一个大问题。按照相关法律，这部分应该是由业主来完成的，但是业主往往缺乏意愿和专业知识去主动做这个事情。香港屋宇署自己总结了五个方面，很值得借鉴：“我们设身处地去了解和响应业主所关注的课题，包括：（一）拟议计划会否易于遵行而所需费用是否合理；（二）如何确保服务提供商的质素和服务水平；（三）业主该如何组织起来，履行法律责任；（四）有需要的业主能否得到支持；（ 五）政府所担当的角色。”

有鉴于此，香港政府在2003、2005年做了两次公众咨询，达成了共识，修缮责任主要是由业主负责，但是政府方面协同有关的行业协会、保险公司等机构提供一站式服务，既有钱的，也有技术的。钱方面，除了直接的补贴之外，还有免息贷款以及帮助入保险。技术方面，从头到尾都有免费的专业意见支持，并且检测和修葺都是放开市场的，充分竞争，价格会合理，而官方部门就在资质上严格把关。此外，在相关的计划中，还提到一个“大招”——香港官方调研报告的一个建议就是官方就旧楼的检测、修葺情况提供公众可查的数据库，这样可以督促要卖楼的业主。的确，楼盘的质量实际上也影响到二手房的行情，中国内地也一样，许多老房子甚至都很难申请到商业银行贷款。
光是利诱也不行，香港方面也有强制措施，相关法条规定，“业主、法团如无合理辩解而不遵从强制验楼的法定通知，可被检控；一经定罪，可处罚款50000元及监禁一年。”
当然，香港的经验是建立在香港的开发商本身得到的监管比较严格，楼盘质量比较过硬的前提下，因此很少考虑开发商的责任问题。但是其细化责任和照顾弱势群体结合的思路对内地的旧楼问题不乏是个参考，只有在明晰责任的基础上兼论公益，并且提供足够多的资源，这个问题才可能解决。
此外，韩国的经验也值得借鉴。韩国也经历过同样的问题。韩国在上个世纪80、90年代建了很多房子，2008年，有学者统计占了全韩住宅的71%。所以老化的问题相当集中。面对此问题，就由韩国的政府部门牵头做住宅再生工程，将建筑主体留下而其他部分进行改建，达到焕然一新的效果。而这样的做法，其实对改善中低收入者的生活环境，平抑房价、节约资源都有很好的效果。所以旧房改造本身就是公益的。

此次的塌楼事件不仅仅夺去了一条鲜活的生命，还让一位21岁的年轻女孩惨被截肢，实在教训惨痛。这样的恶果，本来在几个月前就可以避免的。旧楼的检测、修缮问题实在该慎重考虑了，不然这“质量报复期”可不是唬人的。